Resposta direta: a construtora responde por problemas de solidez e segurança que aparecerem em até 5 anos da entrega do imóvel (art. 618 do Código Civil). Para pedir o conserto, o abatimento do preço ou a devolução com base no Código de Defesa do Consumidor, o prazo é de 90 dias, contados da descoberta do vício oculto (art. 26 do CDC). Já o pedido de indenização pelos prejuízos pode ser feito em até 10 anos a partir do momento em que o morador tomou ciência do defeito, segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.
Infiltração que surge no terceiro inverno, rachadura que cresce na parede da sala, piso que estufa, esgoto que volta pelo ralo. São problemas comuns em imóveis novos, na capital paulista, na Grande São Paulo e no interior. E quase sempre vêm acompanhados da mesma dúvida: ainda dá tempo de reclamar?
A resposta depende de três prazos diferentes, que muita gente confunde. Este guia explica cada um deles em linguagem simples, mostra como contar o tempo e o que fazer, na prática, para não perder o direito.
Os três prazos que todo comprador de imóvel novo precisa conhecer
5 anos (art. 618 do Código Civil): garantia de solidez e segurança da obra, ou seja, o período em que o defeito precisa aparecer. Conta da entrega da obra (na prática, das chaves ou do habite-se).
90 dias (art. 26, II e § 3º, do CDC): prazo para reclamar o conserto, o abatimento do preço ou a devolução do valor. Conta do momento em que o vício oculto ficou evidente.
10 anos (art. 205 do Código Civil, conforme o STJ): prazo para pedir indenização pelos prejuízos causados pelo defeito. Conta da ciência do defeito pelo proprietário.
Esses prazos não se excluem: eles convivem. O erro mais comum é achar que, passados cinco anos das chaves, "acabou a garantia e não há mais nada a fazer". Não é bem assim.
A garantia de 5 anos do art. 618 do Código Civil
O art. 618 do Código Civil determina que, nas obras de edifícios e outras construções consideráveis, o construtor responde, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, tanto em razão dos materiais quanto do solo.
O que entra nessa garantia
"Solidez e segurança" não significa só risco de desabamento. Os tribunais costumam incluir defeitos que comprometem a habitabilidade e a durabilidade do imóvel, como infiltrações persistentes, fissuras estruturais, problemas de impermeabilização, falhas nas instalações hidráulicas e de esgoto e destacamento de revestimentos de fachada.
"Irredutível": o contrato não pode diminuir esse prazo
Cláusula de contrato ou de manual do proprietário que tente reduzir a garantia de solidez e segurança para menos de cinco anos não tem validade nesse ponto. Prazos menores costumam aparecer para itens específicos (pintura, metais, louças), mas não afastam a regra legal para o que compromete a estrutura e a segurança.
Os 5 anos são prazo de garantia, não prazo para entrar na Justiça
Esse é o ponto mais mal compreendido. O STJ entende que os cinco anos são o período em que o defeito deve se manifestar. Se a infiltração apareceu no quarto ano, por exemplo, o proprietário não precisa ajuizar a ação dentro desses mesmos cinco anos: a partir da descoberta, conta o prazo para pedir a indenização.
Os 90 dias do Código de Defesa do Consumidor
Quando o imóvel é comprado de construtora ou incorporadora, há relação de consumo. O art. 26 do CDC prevê 90 dias para reclamar de vícios em produtos duráveis, como um apartamento ou uma casa.
Vício aparente (visível na vistoria de entrega): os 90 dias contam da entrega.
Vício oculto (só aparece com o uso ou com o tempo): os 90 dias contam do momento em que o defeito ficou evidente (§ 3º do art. 26).
Esse prazo serve para exigir o reparo, o abatimento proporcional do preço ou a devolução do valor pago. E há um detalhe prático importante: a reclamação feita por escrito à construtora, com comprovação, suspende a contagem até que venha a resposta negativa (art. 26, § 2º, I, do CDC). Por isso, o protocolo formal é tão valioso.
Os 10 anos para pedir indenização
E se o morador perdeu os 90 dias? Ainda pode buscar a reparação dos prejuízos. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firme de que a pretensão indenizatória por vícios construtivos não se submete ao prazo de 90 dias do CDC, mas ao prazo geral de 10 anos do art. 205 do Código Civil, contado da ciência do defeito (veja a notícia do julgamento da 3ª Turma do STJ).
Na indenização entram, por exemplo, o custo do conserto feito por terceiros, móveis e objetos danificados, aluguel de outro imóvel durante a obra de reparo e, em situações mais graves, danos morais.
O prazo de 5 anos do art. 27 do CDC, por sua vez, é reservado aos chamados acidentes de consumo, isto é, quando o defeito causa dano à saúde ou à segurança das pessoas (por exemplo, a queda de um revestimento que fere alguém).
Vício aparente ou vício oculto: qual é o seu caso?
Vício aparente: defeito que se vê numa vistoria comum, como azulejo trincado, porta desalinhada, pintura manchada ou piso riscado. Os 90 dias do CDC contam da entrega do imóvel. Dica: aponte tudo no termo de vistoria antes de assinar o recebimento.
Vício oculto: defeito que só aparece com o uso, a chuva ou o tempo, como infiltração na laje, falha de impermeabilização, tubulação mal executada ou recalque de fundação. Os 90 dias contam da descoberta do defeito. Dica: registre a data em que percebeu o problema e reclame por escrito.
Na prática: o que fazer assim que o problema aparecer
Documente tudo, com data. Fotos e vídeos com o celular, de perto e de longe, mostrando a evolução. Guarde as mensagens trocadas com a construtora e com o síndico.
Reclame por escrito e guarde o protocolo. Use o canal de assistência técnica da construtora, e-mail ou notificação. Ligação telefônica sem registro não comprova nada.
Separe os documentos do imóvel: contrato, termo de vistoria e de entrega das chaves, manual do proprietário, habite-se e comprovantes de manutenção.
Não reforme antes de registrar o defeito. Consertar por conta própria sem prova técnica pode apagar a principal evidência do caso.
Busque uma vistoria técnica. Um laudo de engenheiro ou arquiteto identifica a causa (falha de projeto, de execução, de material ou de uso) e dá base para qualquer negociação ou ação.
Área comum é com o condomínio. Fachada, telhado, garagem e áreas de lazer são tratados pelo síndico, em nome de todos. Defeitos dentro da unidade, pelo próprio proprietário.
Um exemplo para entender
Situação ilustrativa, criada apenas para fins didáticos. Um casal recebe as chaves de um apartamento na zona norte de São Paulo. No terceiro ano, depois de uma temporada de chuvas fortes, surge uma mancha de umidade no teto do quarto, que logo vira mofo e descasca a pintura. Eles enviam fotos para a assistência técnica, mas recebem a resposta de que "a garantia de impermeabilização era de 3 anos, conforme o manual".
Pela lei, o defeito apareceu dentro dos 5 anos de garantia de solidez e segurança, e a cláusula do manual não reduz esse prazo. Se a construtora se recusar a reparar, o casal ainda tem até 10 anos, a partir da descoberta, para pedir a indenização dos prejuízos. O que fará diferença no resultado é a prova: as fotos datadas, o protocolo da reclamação e um laudo técnico que aponte a origem da infiltração.
Erros comuns que enfraquecem o direito do morador
Assinar o termo de entrega sem apontar os defeitos visíveis.
Reclamar só por telefone ou na portaria, sem nenhum registro.
Esperar o problema "piorar para ver se vale a pena", deixando o dano se espalhar.
Fazer a reforma antes de ter uma prova técnica do defeito.
Deixar de fazer as manutenções previstas no manual, o que abre espaço para a construtora alegar mau uso.
Perguntas frequentes
A garantia de 5 anos começa a contar da assinatura do contrato?
Não. Conta da entrega da obra. Na prática, costuma-se considerar a entrega das chaves ou a emissão do habite-se, o que for mais adequado à situação concreta.
Comprei o imóvel usado. Posso reclamar da construtora?
Em regra, sim. A garantia de solidez e segurança acompanha o imóvel e pode ser exercida pelo proprietário atual, dentro dos prazos legais.
O defeito apareceu depois de 5 anos. Perdi o direito?
Não necessariamente. O STJ já reconheceu que, em relação de consumo, a responsabilidade da construtora não se limita automaticamente aos 5 anos, desde que se prove que o problema decorre de falha na construção, e não de desgaste natural ou falta de manutenção. Cada caso exige análise técnica.
O manual do proprietário diz que a garantia é de 1 ano. Vale?
Para itens de acabamento, prazos menores podem ser válidos. Para o que afeta a solidez e a segurança do imóvel, prevalece o prazo legal de 5 anos, que é irredutível.
Preciso de laudo técnico para reclamar?
Para a reclamação inicial à construtora, não. Mas, para uma negociação séria ou uma ação judicial, o laudo de engenheiro é a peça central da prova.
Quem reclama de infiltração na fachada: eu ou o condomínio?
Defeitos nas áreas comuns são tratados pelo condomínio, representado pelo síndico. Se a infiltração da fachada causou danos dentro do seu apartamento, você também pode buscar a reparação desses danos.
A construtora faliu ou sumiu. E agora?
Dependendo do caso, a incorporadora e outras empresas que participaram do empreendimento podem responder em conjunto. É preciso verificar no contrato e na matrícula quem são os responsáveis.
Conclusão
Defeito em imóvel novo tem prazo, mas raramente o prazo é tão curto quanto o comprador imagina. A regra de ouro é simples: percebeu o problema, documente e reclame por escrito. Quanto antes a origem do defeito for identificada, maiores as chances de uma solução, seja pelo reparo feito pela própria construtora, seja pela indenização.
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Por Dr. Victor Dias, advogado especialista em direito imobiliário em São Paulo, com atuação em vícios construtivos, usucapião e regularização fundiária (Reurb). Conhecido como "Advogado de Botina" por acompanhar vistorias em campo ao lado de engenheiros. OAB/SP 375.544.
Publicado em 22 de outubro de 2026. Atualizado em 22 de outubro de 2026.
Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individual de cada situação por um profissional habilitado.