Atraso na entrega do imóvel na planta: quando posso desfazer o contrato?
Por Dr. Victor Dias, OAB/SP 375.544, advogado imobiliário em São Paulo | Publicado em 28/10/2026
Resposta direta: se o contrato prevê a tolerância de forma clara e destacada, a construtora pode entregar o imóvel em até 180 dias corridos depois da data prometida, sem multa. Passado esse prazo, e sem culpa do comprador, ele pode desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, mais a multa contratual, em até 60 dias, com correção. Também pode manter o contrato e receber indenização de 1% ao mês sobre o valor pago (Lei 4.591/1964, art. 43-A).
Essa regra vale para contratos de incorporação imobiliária firmados na vigência da Lei 13.786/2018, publicada em dezembro de 2018. Para contratos anteriores, a análise segue o Código de Defesa do Consumidor, o contrato e o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, como explicamos abaixo.
1. O que é o prazo de tolerância de 180 dias
Quase todo contrato de imóvel na planta traz uma “cláusula de tolerância”: um prazo extra, além da data de entrega prometida, para absorver imprevistos da obra. A Lei 13.786/2018 incluiu o art. 43-A na Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) e deu limites claros a essa cláusula:
Prazo máximo: até 180 dias corridos depois da data prevista para a conclusão do empreendimento.
Forma: precisa estar expressamente pactuada, de forma clara e destacada no contrato.
Efeito: dentro desse prazo, o atraso não dá ao comprador o direito de desfazer o contrato nem gera multa contra a incorporadora.
Na prática, se o contrato promete a entrega para março e prevê tolerância de 180 dias de forma destacada, a entrega até setembro do mesmo ano, em regra, não gera penalidade. Se a cláusula não existe, ou está escondida no meio do texto, a tolerância pode ser questionada.
Onde encontrar essa informação no contrato
A mesma lei criou o quadro-resumo (art. 35-A da Lei 4.591/1964), uma página de abertura do contrato com as informações essenciais do negócio. O inciso XII exige que conste nele o prazo final para obtenção do habite-se e os efeitos contratuais do atraso. É o primeiro lugar a conferir.
2. Quando o atraso permite desfazer o contrato
Se a entrega ultrapassar o prazo de tolerância, sem que o comprador tenha dado causa ao atraso, o art. 43-A, § 1º, permite que ele peça a resolução do contrato (o desfazimento por culpa da incorporadora), com:
devolução da integralidade de todos os valores pagos;
pagamento da multa prevista no contrato;
prazo de até 60 dias corridos contados da resolução;
correção monetária conforme o índice do contrato.
Quando a culpa é da construtora, o comprador não sofre os descontos que existem quando é ele quem desiste do negócio (veja a seção 4).
3. Desfazer ou manter: comparação dos dois caminhos
Nem todo comprador quer desistir do imóvel. Para quem quer ficar com a unidade, o art. 43-A, § 2º, prevê indenização mensal.
Desfazer o contrato (§ 1º) Manter o contrato (§ 2º)
Quando Atraso além da tolerância, sem culpa do comprador Atraso além da tolerância, comprador adimplente
O que recebe Tudo o que pagou + multa contratual 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago
Prazo / forma Até 60 dias da resolução, com correção Paga na entrega, pro rata die, com correção
Fica com o imóvel? Não Sim
O § 3º proíbe somar as duas penalidades: a multa da resolução e a indenização mensal por atraso não se cumulam.
Exemplo didático (valores fictícios): quem pagou R$ 200 mil e decide manter o contrato, com 4 meses de atraso além da tolerância, tem como referência legal 1% × R$ 200 mil × 4 meses = R$ 8 mil, corrigidos. A conta concreta depende do contrato, das datas e dos valores efetivamente pagos.
4. Atraso da construtora x desistência do comprador
São duas situações diferentes:
Atraso da construtora (art. 43-A): a culpa é da incorporadora. A devolução é integral, com multa.
Desistência ou inadimplência do comprador (art. 67-A): a iniciativa ou a culpa é do comprador. A lei permite descontar a comissão de corretagem e uma pena de até 25% do valor pago. Essa pena pode chegar a 50% quando o empreendimento está no patrimônio de afetação. A devolução também demora mais: até 30 dias após o habite-se, no patrimônio de afetação, ou em parcela única 180 dias após o desfazimento, nos demais casos.
Por isso, não peça o “distrato” por conta própria antes de entender quem deu causa ao desfazimento. Assinar um distrato padrão da construtora, quando o atraso é dela, pode significar aceitar descontos que a lei não impõe nesse cenário.
5. Contratos anteriores à Lei 13.786/2018
Para contratos assinados antes da lei, o STJ entendeu que a nova regra não se aplica diretamente, por causa da irretroatividade (questão de ordem nos Temas 970 e 971, Segunda Seção, 2019). Nesses casos, os principais parâmetros do STJ são:
Súmula 543: na resolução de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao CDC, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata. Ela é integral quando a culpa é exclusiva do vendedor ou construtor (Segunda Seção, 26/08/2015).
Tema 970: a cláusula penal moratória serve para indenizar o atraso. Em regra, quando fixada em valor equivalente ao aluguel, não se cumula com lucros cessantes.
Tema 971: em contrato de adesão que prevê multa só para o atraso do comprador, essa cláusula deve ser considerada para fixar a indenização devida pelo vendedor em caso de atraso.
Em qualquer contrato, antigo ou novo, também valem as regras gerais do Código de Defesa do Consumidor sobre cláusulas abusivas e informação clara.
Atenção a loteamentos: a Lei 13.786/2018 também alterou a Lei 6.766/1979 (loteamentos), com regras próprias. Este artigo trata de incorporação (apartamentos e unidades em construção).
6. Como agir na prática
Localize o contrato e o quadro-resumo. Anote a data prometida de entrega, a cláusula de tolerância (existe? está destacada?) e o prazo do habite-se.
Conte os prazos. Some a tolerância à data prevista. O atraso real só começa depois disso.
Reúna os comprovantes de pagamento. A devolução e a indenização são calculadas sobre o valor efetivamente pago.
Registre tudo por escrito: comunicados da construtora sobre novo prazo, e-mails e atas de reunião de compradores.
Não assine distrato nem aditivo de prazo sem análise. Aditivos que “renegociam” a entrega podem afastar direitos.
Decida o caminho: desfazer (devolução integral + multa) ou manter (1% ao mês). A escolha depende do seu momento financeiro e do estágio da obra.
Se o imóvel for entregue com defeitos, os prazos e direitos são outros. Veja Vício na obra: qual o prazo para reclamar da construtora?
7. Perguntas frequentes
A construtora pode atrasar a entrega em 180 dias sem pagar multa?
Sim, desde que a tolerância de até 180 dias corridos esteja expressamente prevista no contrato, de forma clara e destacada (Lei 4.591/1964, art. 43-A). Sem essa previsão, a tolerância pode ser questionada.
A tolerância de 180 dias é contada em dias úteis?
Não. A lei fala em 180 dias corridos, contados da data prevista para a conclusão do empreendimento.
Passou dos 180 dias. Posso desfazer o contrato e receber tudo de volta?
Se você não deu causa ao atraso, sim. A lei prevê a devolução da integralidade dos valores pagos e da multa contratual, em até 60 dias da resolução, com correção monetária (art. 43-A, § 1º).
Prefiro ficar com o imóvel. Tenho direito a alguma indenização?
Sim. O comprador adimplente que mantém o contrato tem direito a indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso. O valor é calculado pro rata die, corrigido e pago na entrega (art. 43-A, § 2º).
Posso receber a multa de resolução e a indenização mensal juntas?
Não. A lei proíbe cumular as duas (art. 43-A, § 3º).
A construtora pode descontar 25% ou 50% se o contrato for desfeito por atraso dela?
Não. Esses descontos estão previstos para o desfazimento por iniciativa ou inadimplência do comprador (art. 67-A). Quando o atraso é da construtora, a regra é a devolução integral, com multa.
Meu contrato é de antes de 2018. A regra dos 180 dias vale?
A Lei 13.786/2018 não se aplica diretamente a contratos anteriores. Nesses casos, vale o que o contrato prevê, o Código de Defesa do Consumidor e o entendimento do STJ, como a Súmula 543.
Onde vejo o prazo de entrega no meu contrato?
No quadro-resumo, que deve indicar o prazo final para obtenção do habite-se e os efeitos do atraso (art. 35-A, XII), e na cláusula de prazo de entrega.
Sobre o autor: Dr. Victor Dias é advogado imobiliário em São Paulo (OAB/SP 375.544), conhecido como “Advogado de Botina” por acompanhar obras, vistorias e loteamentos em campo, ao lado de engenheiros. Atua em vícios construtivos, usucapião e regularização fundiária (Reurb).
Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual do seu contrato. Envie sua dúvida pela nossa página de contato.
Fontes:
Lei 4.591/1964, arts. 35-A, 43-A e 67-A (Planalto): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591compilado.htm
Lei 13.786/2018 (Planalto): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/L13786.htm
STJ, Súmula 543: https://scon.stj.jus.br/SCON/sumstj/toc.jsp?sumula=543
AASP, teses dos Temas 970 e 971 do STJ (24/05/2019): https://www.aasp.org.br/?p=40489
IRIB, questão de ordem sobre a Lei 13.786/2018 (28/03/2019): https://www.irib.org.br/?p=52892